مشاوره و خدمات مهندسی و مدیریت ساخت

اسفند96 زمانیکه بسیاری از سایت ها و رسانه ها و تحلیلگران مسکن در بدنه دولت اذعان می داشتند که مسکن توان گرانتر شدن ندارد و اصلا" قرار نیست گران شود و همه اخبار حبابی بیش نیست ، در این فضا نوشتار کوتاهی درج نمودم با عنوان تاثیر نرخ ارز برقیمت مسکن از حباب تا واقعیت(http://hsn-eng.blog.ir/1396/12/07/%DB%B9%DB%B6%DB%B1%DB%B2%DB%B0%DB%B7%D8%B3)

  و در سال 97 دیدیم که افزایش نرخ ارز تاثیر بسیار زیادی در قیمت مسکن داشت، در حال حاضر با توجه به وضعیت رکود در پیش رو بدلیل افزایش بیش از حد قیمت ها، توان بسیار کم خریداران مصرفی، اتمام سرمایه گذاری توسط خریداران سرمایه ای خرد، و حرکت و جابجایی نقدینگی کلان از بخش مسکن به سایر کالاهای سرمایه ای چون خودرو و بورس و و سایر دلایل موجود، و اصل عرف شده در صنعت ساختمان کشور(یکسال رونق 3 تا 5 سال رکود)، این بخش وارد فاز رکودی عمیقی خواهد شد که تنها و تنها محرک مجدد آن افزایش نرخ دلار خواهد بود که بتناسب آن هزینه ذاتی ساخت بدلیل افزایش قیمت مصالح اساسی وابسته به دلار افزایش خواهد یافت.

  سوال این است که  سازندگان و سرمایه گذاران چه استراتژی ای را باید در این بخش در پیش بگیرند تا قادر به حفظ ارزش سرمایه خود و حتی جلوگیری از ضرر باشند؟

  بخشی از سرمایه گذاران این بخش که بصورت کلان و حرفه ای سالهای سال در این عرصه فعالیت می کنند و در دوران رکود هم همیشه فعال بوده اند خوب می دانند که در دوره رکود پروژه های ساخت خود را محدود کرده و فقط در سه بخش فعال خواهند شد:

1- مسکن های کوچک با درنظر گرفتن توان خرید متناسب هر منطقه.

2- مسکن های لوکس یا فوق لوکس در مناطق اعیان نشین باز هم با در نظر داشتن تناسب واحد های احداثی از نظر امکانات رفاهی و قیاس قیمت در منطقه.

3- ساخت و احداث ویلاهای جنگلی و ساحلی در شمال کشور که همیشه مخاطب خاص خود را داشته و خصوصا" در این بازه زمانی و موقعیت و شرایط جغرافیایی و آب و هوایی کشور، می تواند مورد توجه قرار گیرد (باز هم با رعایت نکات موارد اول و دوم)

  بخش دیگری از سرمایه گذاران مصرفی بوده که بعنوان ملک دوم و سوم جهت اجاره استفاده می کنند که اگر صرفا" از جنبه امنیت بسیار بالای این کالای سرمایه ای نخواهیم به آن نگاه کنیم، در دوره رکود صرفه اقتصادی نخواهد داشت.

  بخش سوم سازندگان نوپا و یا به اصطلاح آماتور هستند که بهیج عنوان پیشنهاد نمی شود که در دوره رکود وارد این بازار شوند، چرا  که ناچارند با سعی و خطا این صنعت را بیاموزند که در دوره رکود با یک اشتباه محاسباتی و تحلیل نابجا در انتخاب محل و نوع ملک و خصوصا" عدم آشنایی با دانش اولیه و حتی سنتی مدیریت ساخت احتمال ضرر در اصل سرمایه را هم ممکن است بدنبال داشته باشد.

  به هر روی امیدواریم که ثبات نسبی زودتر به همه جنبه های صنعت و بازار ایران خصوصا" بخش ساختمان بازگردد که چرخ اقتصاد مملکت در سایه ثبات اقتصادی و امنیت است که خواهد چرخید و ثروت نسبی بر اثر چرخش چرخ های صنعت برای مردمان یک جامعه حاصل خواهد شد و دنیای امروز دنیایی است که فرهنگ و دانش و پیشرفت در پس حصول نیاز های اولیه انسان ها تامین میگردد.

به امید رسیدن به جامعه ای مدرن و بافرهنگ

مهندس حامد حسن نژاد

دانش آموخته کارشناسی ارشد مهندسی عمران-مدیریت ساخت دانشگاه علم و صنعت ایران

تابستان 98

☑️ مسکن و احتمالات پیش رو

در رابطه با بازار های مالی یک امر کاملا مشخص  می باشد.

زمانی ک تورم ایجاد می شود اولین جایی که خود را نشان می دهد  در نرخ ارز و  طلا هست، زمانی که این بازار رشد قابل توجهی داشت سرمایه گذاران  بزرگ به سمت بازار هایی می روند که رشد کمتری داشته اند.

نرخ دلار  در این 5 سال حدود 100% رشد داشته است. 

بعد از بازار ارز  و طلا  سرمایه گذاران یا به سمت بازار مسکن متمایل می شوند یا بازار بورس، بازار بورس نیاز به یک سری مولفه دارد تا شرایط مناسبی ایجاد شود برای سرمایه گذاری  در این شرایط کنونی  و شناخت کم مردم  طبیعتاً پشت بازاری مثل مسکن باقی خواهد ماند.

خوب، بازار مسکن هم بعد از  رشد قیمت ارز در بازار طبیعتاً باید رشدی بالای  50%  تا 100% را تجربه کند.

در تهران این رشد در بسیاری از مناطق محسوس بوده است 

✅ اما شرایط  مسکن ازین به بعد چه خواهد شد ؟

در صورتی ک قیمت ارز درجا بزند  بازار مسکن  از هیجان خواهد افتاد  و  رشد قیمتی را  نخواهد داشت  اما باید منتظر درجا زدن قیمت باشیم.

✅✅  پس مسکن دوباره چشم به افزایش قیمت ارز در  9 ماهه سال 1397 خواهد داشت.

یعنی اگر ما دوباره افزایش قیمت ارز را داشتیم باید در اینده ی نه چندان دور هم منتظر رشد مجدد در  بازار مسکن باشیم. 

تحلیلی برگرفته از مهندس صحرایی

مشاوره و ارائه  گام به گام خدمات مهندسی از مرحله طراحی و ساخت تا کلید تحویل :

- تهیه نقشه های اولیه ویلا، مسی، مجتمع تفریحی،مجتمع مسی، آپارتمان و
- تهیه پروانه ساختمانی و امور اداری در شهرداری ها و دهیاری ها و نظام مهندسی و
- اخذ پایان کار
- ساخت و اجرا توسط اکیپ اجرایی مناسب
- برآورد ریالی اجرا قبل از شروع و مدیریت هزینه
- سقف های با دهانه بیش از ۸ متر تا ۱۵ متر
- اسکلت های معمولی و خاص بتنی و فولادی
- اجرای میکروپایل
- سازه نگهبان
- ترمیم و مرمت، باز سازی و نوسازی با متد و تکنولوژی روز دنیا
- مشاوره تخصصی با حضور متخصص و کارشناس ارشد درحوزه حقوقی و املاک و مستغلات قبل از خرید، قبل از ساخت، حین ساخت و قبل از فروش

اینستاگرام:        modiriat.sakht 

شماره تماس:       ۷۲۵-۴۶-۵۶-۰۹۱۱

تاثیر نرخ ارز در افزایش قیمت مسکن از حباب تا واقعیت!!

واقعا مسکن گران میشود ؟؟

در حال حاضر سود سازندگان مسکن در اغلب شرایط بطور میانگین در یک دوره حداقل دوساله از زمان شروع به ساخت تا پایان کار و بازگشت سرمایه برای ساختمانهای معمولی مسی حدوداً چهار یا پنج طبقه ۸ تا ۱۰ واحدی که از دو تا سه سال بازگشت سرمایه آن بطول می انجامد حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد بطور میانگین می باشد، که این سود.

نوسانات نرخ ارز در ماه ها و هفته های اخیر، بازار مسکن را نیز تحت الشعاع قرار داده است.

البته عقبه این تاثیرپذیری نه در چارچوب معادلات و هنجارهای اقتصادی، بلکه ریشه در فعالیت و تحرکات برخی دلال‌ها و واسطه‌ها دارد و در صورت استمرار این روند، به طور قطع شاهد بروز مشکلات اقتصادی عمیق تری در کشور خواهیم بود.

با نیم نگاهی به تنش های قیمتی در بازار مسکن به این واقعیت پی می‌بریم که